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_房价疯完地价疯 74个二线“地王”,大买家原来是央企国企

2017-08-21 16:13

三四线城市库存过大,一线城市土地稀缺,财大气粗的开发商们只得挤到几个二线城市抢地,使得2016年有望成为史上出现“地王”最多的年份。

在面粉普遍比面包贵的时候,大家比的不再是面粉与面包的价格,而是过去的面粉与将来的面粉价格。只要不断拍出新地王,老地王们也会解套。

今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企是胜出者。

2016年5月18日晚,苏州市国土局“紧急”出台土地限价令,对于网上挂牌出让的10幅地块设定最高报价,对超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

该政策的出台背景是苏州的土地市场过热,此前一周,苏州已经撤销了5幅土地的出让。5月23日,苏州吴江9宗地块开拍,其中两宗地块在竞拍时因超过最高限价被中断。

苏州此举在全国范围都极其罕见,因为商品房土地拍卖的原则是“价高者得”,政府此举无异于告诉买家自己的“底牌”。如何确定中标者?从游戏规则上讲,最高地价如何定是个难题,定低了引起“抢购”,定高了反而会对市场形成误导。开发商甚至可以用故意叫高价的方式,让所有限价土地都流拍,从而抬高房价。

但在一个地王频出的年代,苏州的做法实属无奈。

进入2016年以来,全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块,扎堆出现在四个二线城市:南京以19席夺冠,接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。

据地产信息提供商克而瑞统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

与地价齐高的,是楼价。根据国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市房价变动情况显示,新建商品住宅价格与上月相比,上涨最快的三甲是合肥、厦门、南京。价格分别比上月增长了5.8%、5.3%和4.4%。紧随其后的是上海、杭州、北京和福州,增长率都在3%及以上。

在二手房市场,这三个城市同样遥遥领先,占据全国涨幅前三位:合肥上涨6.8%,厦门上涨4.2%,南京上涨3.5%。可以看到,在年后一线城市房价狂飙之后,现在已转入二线城市领跑的局面。

最亮眼的是南京。一季度土地出让金中,南京以333.2亿元,同比增长372%居第一位。4月,再获147.5亿元,同比增长308%。

5月13日下午,南京地价攀升的游戏达到顶峰:当天共拍出7块地,其中位于河西南的三块引起了三十多家开发商的鏖战,最终连番诞生了新晋“地王”。其中,葛洲坝以总价32.8亿元,拿下楼面价为每平方米45213元的地块,刷新南京单价“地王”。按照地价与楼价的比例,这意味着这一项目未来售价要达到每平方米7万—9万才能回本,地价与楼价堪比上海。

据《每日经济新闻》报道,当天的7幅地块出让,使得南京当天土地拍卖吸金达到248.56亿元。

与以往一样,地价的飙升,立刻引发了购房者的恐慌情绪。“南京楼市”微信公众号主编李子墨对南方周末记者说,土地拍卖当天,南京当地公号文章就发出文章报道此事,其中三四篇阅读量达“10万+”。“公司里两个小女孩在拍出地王的第二天就赶紧去买房了”。

国企央企唱主角

综观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来,南京和其它二线城市出现地王现象的原因类似:在去库存政策背景下,以及加杠杆因素,使得泡沫出现在了最容易出现泡沫的地方——这几个城市基本面最好、市场需求最旺盛,需求泡沫一旦产生,可以迅速改变供求关系,造成房价和地价的上涨。

目前,首套房首付比例降至25%,相当于3倍杠杆;且“首套”认贷不认房,这使得人们买房变得容易了,刚性需求转化为投资需求,需求泡沫变大。

这一轮“去库存”的本意是针对三四线城市,但没想到推高了不太需要去库存的一二线城市房价,巨量资本集中流向地产。张辉认为,随着中国经济进入中低速增长,房价也由从前的经济增长驱动型,进入到资本泡沫驱动型的增长模式。

中国指数研究院华中分院研究总监李国政对南方周末记者介绍,“2015年起,资金流动性增强,各路基金来武汉越来越频繁。”他说,“我本人今年已经接待七八拨了,深圳、上海、北京的基金都有,都来了解武汉的房地产怎么样。”

李子墨说,从2015年开始,全国各地的资金都到南京炒房了,“我们认为这一轮上涨是资本游戏,实际上是一种货币现象,用无限的货币追逐少量的房子。”

在南京的新地王中,人们看到了一个并不熟悉的身影——葛洲坝集团。葛洲坝是隶属于国资委的央企,以水电投资建设运营为主业。

在武汉,葛洲坝集团的控股子公司也正与华润置地合作,开发武汉光谷长动房地产开发用地B包地块。

据克而瑞分析,水电系央企正积极抢做大规模。其中,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

实际上,不仅是水电系国企,综观今年以来热门城市的新晋地王,央企和国企均是胜出者。

在3月底武汉的一次青山片区土地拍卖中,主力竞拍者中海地产、中冶置地和江西新力,分别代表着国企、央企和市国资。在南京,近段时间拿到地的开发商主要来自央企和国企,比如葛洲坝、电建、金茂、上海建工保利、鲁能、中建东孚等。

南京楼市的资深观察者王欢告诉南方周末记者,国企和央企抬高了地价,这是行业共识,“有央企在,中小民营企业拿地很难。”

新地王“解套”老地王

“拿地有风险,可能会亏钱,但是不拿地,团队可能就没了。”

在地王现象中,最不可思议的是“面粉比面包贵”,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格,目前它几乎在所有一线和热点二线城市都出现了。

正常而言,开发商拿地价格要低于未来售房价格的50%,才能保证赚钱,最高也不能超过60%—70%。也就是说,开发商以每平方米4万拿下的地,至少要卖到每平方米6万—8万才能回本。

而南京的新地王板块的房价会涨到每平方米8万吗?融创中国董事会主席孙宏斌认为不大可能,他近日接受媒体采访时称,“苏州、南京的地价是不对的,杭州曾经比上海还高,因为地价高,很多开发商在杭州亏钱的,南京是在步杭州的后尘。”

在他看来,不像上海,南京土地供给大,房价一直在每平方米2万余元,现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。

如果目前的地价不合理,为什么地产商们还扎堆往里冲呢?

张辉认为,实际上现在开发商们心头盘算的是另外的账本。因为现在三四线城市库存过大,看不到盈利的希望,开发商们避之不及。而一线城市几乎没有新增土地供给。但开发商不能不拿地,因为要保证销售额的持续增长,维持运转。

最后造成的结果就是,大家都挤到二线城市抢地。“现在已经不是在用正常的市场预期拍地,而是无论多高的价格,都要让自己还在这场游戏中。”张辉说,最近有南京的房企老总告诉他,“拿地有风险,可能会亏钱,但是不拿地,团队可能就没了。”

其次,在面粉普遍比面包贵的时候,大家比的不再是面粉与面包的价格,而是过去的面粉与将来的面粉价格。“只要未来的地价比现在的贵,现在的地价就是合理的。”一位房地产业内人士对南方周末记者说。

李子墨告诉南方周末记者,南京一线房企的老总,也觉得现在的地价难以接受,他们期望地价的泡沫由时间和城市价值的提升来消化。

“南京历史上,所有的地价泡沫都被时间消化了,过去两年的地王现在来看,价格都不算高。”李子墨说,“老地王被新地王取代,老地王就解套了。”

限购归来?

地方政府一方面希望卖地赚钱,另一方面也不希望房价过高,影响城市长远的竞争力。

有媒体统计,在刚刚过去的4月份,二线城市土地出让金轻松突破1100亿元,同比上升280.4%,环比上升38.4%。

卖地,是地方政府收入的主要来源之一,地价越高,政府的钱包越鼓。经济学者吴晓波最近在一篇文章中写道:“开发商最喜欢的城市是2014年的厦门,2015年的深圳和2016年的南京,在那里,政府与开发商含情脉脉,共同操盘,把预期舔得盘干碗净。”

据21世纪经济报道总结的2015年地方债图谱,2015年末江苏省债务余额超1万亿,居各省份首位。而在这轮卖地潮中,最热的城市南京、苏州都出自江苏。

有南京当地媒体统计,今年短短四个半月,南京卖地收入已高达630亿元,而其2015年全年的卖地收入为772亿元。

王欢认为,地方政府一方面希望卖地赚钱,另一方面也不希望房价过高,影响城市长远的竞争力,也受到民众的指责。“这两天地王拍出来后,有些人说要逃离南京,房价太高年轻人留不下来,城市就没有活力。”

迫于房价过高的压力,最近各地调控“地王”的政策也陆续出台。比如在上海,政府要求周浦“地王”拿出15%的面积由开发商自持,70年不能出售,5%的面积作为保障房建设用地,无偿交给政府。

南京最近也有调控的传闻流出,比如超过每平方米5万的地块在出让时,一旦超过45%的溢价幅度,将直接配建保障房面积。

合肥市房地产管理局局长汪菊喜近日在接受采访时表示:“政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。”

二线城市中,限价政策已经落地的是苏州。王欢认为,房地产的问题是一个系统工程,涵盖了土地财政、税收制度,“如果只是限价、推保障房,还是会摁下葫芦浮起瓢。”

(应受访者要求,王欢为化名)

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发布时间:2017-08-21 16:13

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